Как избежать неприятностей при оформлении ипотеки в банке. Советы эксперта

О проблемах, которые подстерегают заемщиков при оформлении ипотеки, о том, как избежать этих неприятных сюрпризов и к чему вообще быть готовым при обращении в банк за ипотечным кредитом, сегодня нам рассказывает Мария Папенова, руководитель департамента ипотечного кредитования компании «Этажи». Она дает несколько практичных советов, как пройти банковскую проверку, все правильно оформить и… немного сэкономить!

Какие сюрпризы могут возникнуть при оформлении ипотеки?

1. Повышение банком первоначального взноса прямо перед сделкой или отказ банка в выдаче кредита на сделке.
2. Агрессивные продажи сотрудниками банка «своей» страховой компании.
3. Оформление дополнительных страховых полисов, совершенно не обязательных для проведения ипотечной сделки.

Разберем подробно каждый из этих случаев.

Главное – платежеспособность и хорошая кредитная история

Банку для принятия решения о выдаче вам ипотечного кредита важно подтверждение платежеспособности. Сейчас большинство банков требуют, чтобы общий трудовой стаж заемщика был не менее 1 года, и не менее 3 месяцев на последнем (текущем) месте работы. Возраст заемщика, при котором у банка не возникнет дополнительных вопросов – от 18 до 55 лет (чаще всего кредиты выдают на срок 20-25 лет, поэтому сотрудники банка примерно прикидывают, чтобы на момент погашения кредита заемщику было меньше 75 лет).

Главный показатель платежеспособности заемщика – размер его дохода. Банки следят, чтобы размер выплаты по кредиту не превышал 50% от размера заработной платы ипотечника. При недостаточном доходе заемщика возможен вариант с привлечением родственника-созаемщика (супруг, родитель, брат или сестра). Тогда учитывается совокупный доход.

Требование банка непосредственно перед сделкой увеличить первоначальный взнос или изменить ставку, как правило, уже не получится оспорить, и его можно либо выполнить, либо придется искать одобрения в другом банке. Если банк видит пути решения для сохранения ранее одобренных условий, например, привлечение созаемщика для увеличения суммы кредита, сотрудники банка озвучивают эту возможность клиенту. Но в этом случае заявка направляется на повторный пересмотр, и 100%-ой гарантии одобрения всё равно нет.

Про хорошую кредитную историю есть такой момент: плохо, если у вас обнаружатся невыплаченные кредиты, но также не очень хорошо, если вы совсем никогда не пользовались кредитными инструментами. Лучше накануне подачи документов на ипотеку (примерно за полгода), взять хотя бы небольшой потребительский кредит и досрочно его погасить. Либо оформить кредитную карту и гасить по ней долг до окончания льготного периода, не доводя до процентов. 

Нужно понимать, что положительное решение банка о выдаче ипотечного кредита не является окончательным. Банки перед выдачей кредита проводят повторную проверку клиента и могут изменить параметры одобрения: увеличить размер первоначального взноса, процентную ставку, пересмотреть сумму кредита или вообще отказать в выдаче кредита.

Банки идут на такие непопулярные меры, как правило, в случаях, если произошло ухудшение финансовой ситуации клиента: непосредственно перед оформлением был взят потребительский кредит или кредитная карта, появилась просроченная задолженность по действующим кредитам, клиент потерял работу, был отправлен компанией в неоплачиваемый отпуск и т. д.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, соблюдаем простые правила:

1. Все новые потребительские кредиты, кредитные карты оформляем только после выдачи ипотеки.
2. Ипотечных решений должно быть несколько. Если что-то идет не по плану в одном банке, можно воспользоваться другим одобрением.

Допускается до 5 заявок на ипотеку в месяц (в разные банки).

Выбирайте страховую из списка аккредитованных банком

Сотрудники банка очень настойчиво продают внутреннюю страховку банка, которая зачастую гораздо дороже, и «не рекомендуют» страхование в других компаниях. Это их работа. Чтобы, с одной стороны, быть защищенным от непредвиденных ситуаций и не переплачивать за страховку, готовимся к оформлению полиса заранее. На сайте банка есть список аккредитованных компаний. Заемщик имеет право выбрать любую из них.

Чтобы на сделке все прошло гладко, нужно заранее сообщить банку о намерении страховаться в аккредитованной (запомните это слово) страховой компании и предоставить от нее письмо-подтверждение о готовности оформить вам полис.

Заручиться подтверждением аккредитованной страховой лучше всего параллельно с одобрением вашего объекта. Отказать в приеме полиса аккредитованной компании банк не имеет права. Менеджеры банка будут настаивать и приводить аргументы в пользу внутренней страховой, но вы будьте тверды в своем решении и уверенно сообщайте, что будете оформлять полис именно в выбранной вами аккредитованной банком компании.

Сэкономьте на необязательных страховках

Еще один неприятный сюрприз: навязывание сотрудниками банка дополнительных полисов страхования – на случай потери работы, страхование внутренней отделки и т.д. Помните, что единственный обязательный полис для оформления ипотеки – это страхование недвижимости.

Страхование жизни и потери права собственности (титульное страхование) не являются обязательными, но влияют на размер процентной ставки. Как правило, выгоднее оформить эти полисы и сэкономить на переплате по процентам.

А вот страхование внутренней отделки квартиры, от потери работы, укуса клеща и т. д. не влияют на размер ипотечной ставки и не являются обязательными для выдачи ипотеки. Если вам лично не нужен такой полис – не соглашайтесь на его оформление. Отказать в выдаче кредита вам на этом основании не имеют права. 

Если по какой-либо причине вам отказали в выдаче ипотечного кредита – не беда: заявку можно повторно подавать в тот же банк через 2-3 месяца.

Решились на ипотеку – ищите, какая выгоднее. Сравнение трех льготных ипотечных программ с господдержкой

Нал или ипотека? Какой покупатель выгоднее продавцу недвижимости

Кто покупает квартиры в новостройках в центре Москвы? Три реальные истории