Какой доход позволяет взять ипотеку в банке?

Ипотека в 2026 году: сколько нужно зарабатывать и что изменилось в правилах

С апреля 2026 года в России изменились правила выдачи ипотеки. Банки больше не могут учитывать «серые» доходы при оценке заёмщиков — только официально подтверждённые данные из ФНС и Социального фонда через систему «Цифровой профиль» .

Какие доходы учитываются с апреля 2026

Банки обязаны опираться исключительно на официально подтверждённые доходы :

• заработная плата по справке 2-НДФЛ;

• пенсии и пособия (данные из Социального фонда);

• данные налоговой декларации для ИП и самозанятых.

Индивидуальные предприниматели и самозанятые теперь должны предоставлять книгу учёта доходов и расходов (КУДИР) или налоговую декларацию. Подписать самому себе справку в свободной форме больше не получится .

Что больше не работает:

• переводы с карты на карту между физлицами;

• просто обороты по выписке без подтверждения источника;

• любые «серые» доходы, не проходящие по налоговой отчётности .

При оформлении заявки клиент даёт согласие на запрос в «Цифровой профиль», который за минуту собирает данные из ФНС и Социального фонда .

Как банки считают доход, если нет справки

Упрощённый подход (когда заёмщик заявляет доход в анкете без подтверждающих документов) сохраняется, но с ограничениями :

• Сейчас банк может учесть заявленный доход в сумме не выше среднедушевого дохода по региону по данным Росстата.

• С 1 июля 2026 года банки обязаны будут применить к этому доходу дисконт 10% .

Какие ставки по ипотеке сейчас

По данным Банка России, в декабре 2025 года средневзвешенная ставка по долгосрочным кредитам физическим лицам составляла 14,4% .

По данным «Коммерсанта» на апрель 2026 года:

• В марте 2026 года средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке на новостройки достигли 19,93% годовых, на вторичное жильё — 19,61% .

• Минимальная ставка среди топ-20 крупнейших ипотечных банков на конец марта составила 16,4% годовых, максимальная держалась на уровне 19,7–20,2% .

Семейная ипотека с 1 февраля 2026 года выдаётся под 6% годовых, но теперь одна семья может взять только один такой кредит, а супруги обязаны быть созаёмщиками .

Доходы россиян: реальные цифры

По данным Росстата, средний доход россиян в 2025 году составил около 75 тысяч рублей в месяц. Однако эта цифра значительно искажена за счёт Москвы и сырьевых регионов .

Реальные значения:

• В Москве средний доход — 167 тысяч рублей в месяц.

• На Чукотке — 216 тысяч.

• В Ямало-Ненецком АО — 170 тысяч.

• Если исключить регионы-лидеры, средний доход по стране снижается до 60 тысяч рублей .

Распределение доходов по данным НАПФ:

• 78% россиян зарабатывают менее 100 тысяч рублей в месяц.

• Почти 40% населения живут на сумму до 45 тысяч рублей.

• Только 22% имеют доход выше 100 тысяч рублей .

Как изменилась доступность ипотеки

По подсчётам «Коммерсанта», ежемесячный платёж по ипотеке на типовую двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м при первоначальном взносе 20% и сроке 30 лет составил в марте 2026 года :

В среднем по России:

• Новостройка: 175 тысяч рублей в месяц.

• Вторичное жильё: 104 тысячи рублей.

В Москве:

• Новостройка: 352 тысячи рублей в месяц.

• Вторичное жильё: 298 тысяч рублей.

При этом средняя зарплата по стране в январе 2026 года составила чуть больше 103 тысяч рублей . Таким образом, даже средний платеж по стране существенно превышает зарплату большинства россиян.

По оценкам экспертов, из-за новых правил до 35% потенциальных заёмщиков могут не пройти проверку .

Что будет дальше

По прогнозам, объём выдачи ипотеки в 2026 году вырастет на 6–11% и достигнет 4,8–5 трлн рублей. Каждый процентный пункт снижения ставки увеличивает интерес к ипотеке на 10–15% .

Вывод

С апреля 2026 года ипотека стала доступна только тем, кто может подтвердить свой доход официально через ФНС или Социальный фонд. «Серые» схемы больше не работают. Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке находятся на уровне около 20% годовых, а минимальные предложения отдельных банков — около 16,4%. При среднем доходе по стране 75 тысяч рублей (а без учёта богатых регионов — 60 тысяч) ежемесячный платёж даже по средней квартире составляет 104–175 тысяч рублей, что делает ипотеку недоступной для большинства населения без участия в льготных программах. Семейная ипотека под 6% остаётся, но с новыми ограничениями.