Рынок ЗПИФов недвижимости достиг 1 трлн рублей: потенциал роста — до 20 трлн

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2026 года ожидается на уровне 1 трлн рублей, при этом доля вложений физических лиц в коммерческую недвижимость через ЗПИФы составляет лишь около 0,7% от общего капитала домохозяйств. Для сравнения: на глобальном рынке этот показатель достигает 16%. В статье — анализ текущей ситуации, драйверы роста и прямые комментарии экспертов о потенциале развития сегмента.

Феноменальный рост: от 893 млрд до 1,35 трлн рублей

По итогам 2025 года объем чистых активов рыночных ЗПИФов недвижимости достиг 893 млрд рублей, увеличившись за год в полтора раза. Число пайщиков выросло на 35%, до 307 тыс. человек, а совокупные выплаты инвесторам составили 65,6 млрд рублей. По оценкам экспертов, до конца 2026 года активы таких фондов могут вырасти до 1,35 трлн рублей.

«Если посмотреть на структуру финансовых вложений населения, то бОльшая часть капитала по-прежнему сосредоточена в консервативных инструментах. На вложения в коммерческую недвижимость через ЗПИФы приходится всего ~0,7% — это около 1 трлн ₽. Для сравнения: на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость в среднем достигает 16%, что эквивалентно $56 трлн. Если доля инвестиций в недвижимость в России приблизится к глобальным ориентирам, потенциальный объем рынка может превысить 20 трлн ₽», — комментирует Юлия Борисоглебская, заместитель генерального директора «Инвестиционная-система.рф». Источник: РБК Компании, 21.05.2026

Текущий уровень проникновения инвестиций в коммерческую недвижимость через фонды в России кратно ниже мировых аналогов, что создает предпосылки для многократного роста рынка.

Доходность как главный магнит для инвесторов

По итогам 2025 года ЗПИФы недвижимости показали доходность в диапазоне 16–32% годовых. Из них 7–15% составил доход от арендных платежей, остальное дал прирост стоимости пая от переоценки недвижимости. Для сравнения: средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков опустилась за год до 15,3%.

«Закрытые фонды недвижимости предлагают конкурентную доходность и возможность вкладывать небольшие суммы в крупные проекты, обеспечивая регулярный пассивный доход. Кроме того, конец года традиционно усиливает активность инвесторов, стремящихся выгодно разместить капитал перед новым финансовым циклом», — отмечает Руслан Надров, заместитель гендиректора по продажам, директор управления УК СФН. Источник: «Коммерсантъ», 26.03.2026

Снижение ставок по депозитам на фоне смягчения денежно-кредитной политики делает ЗПИФы недвижимости естественной альтернативой для капитала, ищущего более высокую доходность.

Роль ЗПИФов как инфраструктурного механизма рынка

В 2025 году структуры ЗПИФов купили 18% коммерческой недвижимости (161 млрд рублей) против 12% годом ранее. В денежном эквиваленте объем вложений ЗПИФов увеличился в 1,5 раза. Доля сделок с участием фондов в сегменте коммерческой недвижимости достигла 23,5%.

«Интерес к недвижимости на рынке только растет. Российские инвесторы давно привыкли к инвестиционным квартирам, занимаются этим больше 30 лет. Постепенно мы надеемся перевести их в наших клиентов и надеемся, что они будут владеть хорошей качественной, дорогой недвижимостью именно через механизмы ЗПИФ. В мировой практике коллективный инвестор владеет примерно 15-18% коммерческой недвижимости. У нас через инструмент ЗПИФ распространено владение всего около 3% всей недвижимости», — комментирует Алексей Сивяков, генеральный директор PARUS Asset Management. Источник: Консалтинговый центр НАУФОР, №1, 2026

ЗПИФы перестали быть нишевым инструментом для институциональных инвесторов и превращаются в основной канал притока частного капитала в коммерческую недвижимость.

Складской и офисный сегменты — главные драйверы

Складская недвижимость остается абсолютным лидером по объему вложений фондов — на нее пришлось 67,3% всех инвестиций ЗПИФов в 2025 году (70,7 млрд рублей). Офисный сегмент показал самую впечатляющую динамику: инвестиции выросли в 18 раз год к году, до 25,4 млрд рублей.

«Линейка розничных ЗПИФов активно расширяется: уже существуют фонды на офисную, торговую недвижимость, стрит-ритейл, девелоперские проекты в жилой недвижимости и даже на стратегии флиппинга квартир. Но большую часть активов с трек-рекордом на горизонте нескольких лет составляют розничные фонды складской недвижимости», — отмечает Андрей Ощепков, инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал». Источник: «Коммерсантъ», 26.03.2026

Логистическая недвижимость остается якорным активом для ЗПИФов благодаря длинным и стабильным арендным договорам, тогда как офисный сегмент демонстрирует восстановительный рост после кризисного спада.

Российский рынок ЗПИФов недвижимости находится в фазе активного институционального роста. По данным ЦБ, чистый приток средств в массовые ЗПИФы в четвертом квартале 2025 года достиг рекордных 120 млрд рублей, а число физических лиц — пайщиков таких фондов — увеличилось до 351 тыс. человек. Эксперты сходятся во мнении: ключевыми факторами дальнейшего роста станут продолжение цикла снижения ключевой ставки и структурный сдвиг предпочтений инвесторов от пассивных сбережений к управлению капиталом через профессиональные инструменты. Потенциал увеличения рынка с текущего 1 трлн рублей до 20 трлн рублей, хотя и потребует времени, отражает масштаб возможностей, которые открываются перед сегментом.